- Étude de notaire Florence de Graeve
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- Je vends un bien immobilier détenu en usufruit et nue- propriété, par démembrement de propriété. Que faire du prix de vente ?
Je vends un bien immobilier détenu en usufruit et nue- propriété, par démembrement de propriété. Que faire du prix de vente ?
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AGE |
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VALEUR |
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Moins de : |
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21 ans révolus |
90 % |
10 % |
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31 ans révolus |
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41 ans révolus |
70 % |
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51 ans révolus |
60 % |
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61 ans révolus |
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Plus de 91 ans " |
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90 % |
Fonctionnement de la vente de la maison d'un usufruitier (ou tout logement) en cas d'indivision incluant des enfants
Si les enfants ne sont pas propriétaires en indivision, mais qu'ils ont un droit d'usufruit sur la maison, leur droit consiste à utiliser la maison et en percevoir les revenus. Dans ce cas, leur accord n'est pas nécessaire pour la vente du bien démembré, mais ils doivent être informés de la vente, car celle-ci peut affecter leur droit d'usufruit.
Il convient de noter que si un enfant mineur dispose d'un droit d'usufruit sur la maison, ce droit sera exercé par son tuteur légal ou administrateur légal. Dans ce cas, c'est le tuteur ou l'administrateur qui doit être consulté et donner son accord pour la vente de la maison.
Exemple concret : vente d'une maison démembrée dans le Vaucluse
Prenons le cas de Madame Dupont, 65 ans, usufruitière d'une maison à Avignon d'une valeur de 350 000€, ses deux enfants étant nu-propriétaires suite à une donation. D'après le barème fiscal, à 65 ans, l'usufruit représente 40% et la nue-propriété 60%. Lors de la vente, Madame Dupont percevra donc 140 000€ (40% de 350 000€) et ses enfants se partageront 210 000€ (60% de 350 000€), soit 105 000€ chacun.
Les frais de notaire de 8 500€ se répartissent de la même façon : Madame Dupont paiera 3 400€ et chaque enfant 2 550€. Si la famille choisit la convention de quasi-usufruit que nous rédigeons régulièrement dans notre étude, Madame Dupont encaissera les 350 000€ intégraux, mais devra cette somme à ses enfants. À son décès, cette dette de 210 000€ sera déductible de sa succession, évitant ainsi une double taxation sur ces fonds.
Les solutions à étudier concernant la répartition du produit de la vente en usufruit :
Vous partagez le prix conformément au barème fiscal :
Vous rachetez un nouveau bien / ou bien, vous réinvestissez la somme sur un placement financier :
Vous décidez de conclure une convention de quasi-usufruit :
Sachez qu'il vous est tout à fait possible pour vendre une maison ou appartement en usufruit et nue propriété, d'envisager avec mon office notarial toute la procédure, via un process sécurisé de notaire en visio-conférence et signature électronique, ce qui me permet de traiter les droits immobiliers des enfants, parents, conjoints survivants et héritiers, partout en France.
Questions fréquentes sur la vente d'un bien démembré
Délais et procédure pour la vente d'un bien démembré
Une question que nos clients posent systématiquement à notre étude de Morières-les-Avignon : "Combien de temps va prendre la vente de notre bien démembré ?" Il faut compter 2 à 3 mois supplémentaires par rapport à une vente classique. Pourquoi ? Parce que tous les propriétaires (usufruitier ET nu-propriétaires) doivent donner leur accord avant même de signer le compromis de vente. Cette unanimité obligatoire peut parfois compliquer les négociations, surtout quand les enfants habitent à l'étranger ou ont des avis divergents sur le prix de vente.
Qui supporte les frais lors de la vente d'un bien démembré ?
Nos clients découvrent souvent avec surprise que les frais de vente se répartissent selon le même barème fiscal que le prix ! Si vous êtes usufruitier de 65 ans (40% de la valeur), vous supporterez 40% des frais de notaire et éventuellement 40% des honoraires d'agence immobilière. Attention toutefois : il faudra prévoir des frais supplémentaires spécifiques au démembrement, notamment l'acte de mainlevée d'usufruit que nous rédigeons pour "nettoyer" le titre de propriété de l'acquéreur. Ces frais additionnels s'élèvent généralement à 200-300€.
Quelle fiscalité de la plus-value sur un bien démembré ?
Bonne nouvelle pour les usufruitiers de notre région du Vaucluse : si vous détenez l'usufruit depuis plus de 30 ans, vous êtes totalement exonéré de plus-value immobilière ! Pour les nu-propriétaires, le calcul se fait uniquement sur leur quote-part de la vente. Par exemple, si la plus-value globale est de 50 000€ et que vous détenez 60% en nue-propriété, vous ne serez imposé que sur 30 000€. Cette répartition s'applique aussi aux abattements pour durée de détention, ce qui peut considérablement réduire la fiscalité.
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