Droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur: comment procéder?

Depuis les dernières règlementations en matière énergétique, et en vue d’améliorer la performance énergétique de leur bien immobilier, de nombreux propriétaires décident de procéder à une isolation par l’extérieur. Toutefois, dans certaines situations il convient d’obtenir l’accord de son voisin, si l’isolation nécessite un surplomb chez ce dernier. Ce droit nouveau évite de créer une servitude ou d’acquérir la partie du terrain du voisin qui est techniquement nécessaire pour implanter l’ouvrage.

La loi Climat et Résilience a créé un droit spécifique de surplomb et un droit d’accès temporaire qui doivent être constatés par acte authentique pour être opposable aux tiers.
Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur d'un bâtiment est paru au JO du 24 juin 2022. Il précise les modalités d’application du dispositif. Il est entré en vigueur le 25 juin 2022.

Droit de surplomb et isolation thermique par l'extérieur: modalités de mise en œuvre  

Le droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur est soumis à trois conditions:

• il ne peut être exercé que si aucune autre solution technique ne permet
  d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution
  présente un coût ou une complexité excessifs;
• le surplomb doit être de 35 centimètres au maximum ;
• l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Le propriétaire du fonds à isoler doit indemniser préalablement celui du fonds
surplombé, mais les parties peuvent aussi conclure cette convention à titre gratuit.

Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur doivent être constatées par acte
authentique ou par décision de justice (notamment en cas de refus du voisin, ainsi que nous le reverrons ci-après). 

Droit d’accès à la propriété voisine

Le droit de surplomb pour isolation thermique par l'extérieur emporte pour le propriétaire du bâtiment à isoler le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Il doit alors indemniser le propriétaire de l’immeuble voisin. Les conditions de mise en œuvre de cette servitude de tour d’échelle doivent être définies dans l’acte notarié (CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION, art. L113-5-1, II).
Il faut noter que la mise en œuvre du droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur ne posera aucun problème au regard du droit de l’urbanisme lequel prévoit dans ce cas de nombreuses dérogations. Il est ainsi possible d’écarter les règles d’aspect extérieur figurant au PLU (code de l’urbanisme, art. 111-16). 

Notification

Pour mettre en œuvre le droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur, il convient de respecter une procédure stricte. Le propriétaire du bâtiment à isoler doit, avant tout travaux, notifier au propriétaire voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb et de la nécessité d’accéder à son fonds pour ce faire.
Le décret précise la forme et le contenu de la notification que doit effectuer le propriétaire du bâtiment à isoler avant tout travaux. Cette notification doit notamment comporter le projet d’acte authentique constatant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur et le projet de convention (dont le contenu est précisé par le décret) fixant les conditions de mise en œuvre du droit d’accès à l’immeuble (art. R. 113-20).

Acceptation par le voisin

Après signature de l’acte notarié ou sur le fondement d’un jugement devenu définitif
et une fois les indemnités acquittées, s’il y a lieu, le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux d'isolation thermique par l'extérieur et ainsi exercer son droit de surplomb. 

Le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier, par lettre recommandée avec accusé
de réception, au propriétaire du fonds à surplomber, dès qu'il a fait son choix, les noms, prénoms et les coordonnées postales, électroniques et téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s'il s'agit d'une entreprise, son numéro d'inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son numéro de police pour l'assurance décennale et pour l’assurance dommages-ouvrage dès qu'il l'a souscrite.

Dans le cadre de travaux d'isolation thermique par l'extérieur et afin de profiter au maximum des primes et aides de l’Etat, il convient de faire intervenir un artisan RGE (« reconnu garant de l’environnement »).

Opposition du voisin au droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur

Le voisin peut s’opposer dans un délai de 6 mois à compter de la notification, à condition
qu’elle soit fondée sur un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou au non-respect des conditions de fond de l’exercice du droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur. 

Durant ce même délai, le voisin peut également s’opposer au droit d’accès à sa propriété pour la mise en place des installations provisoires si la destination, la consistance ou la
jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Le décret précise la procédure d’opposition devant le juge, lequel est aussi compétent pour la fixation du montant des indemnités préalables, à défaut d’accord.

Droit de surplomb et isolation thermique par l'extérieur en cas  de copropriété

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des
immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer aux droits de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur et au droit d’accès à l’immeuble par décision motivée.

Le syndic inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires la
question de la saisine du juge en opposition à l'exercice des droits ci-dessus visés et la question de la saisine du juge en fixation des indemnités afférentes. Il joint à la convocation de l’assemblée générale les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler.

Le décret ajoute que l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la question du droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1.

Le syndic devra être très réactif afin que le délai de saisine du tribunal puisse être respecté.

Dépose de l’ouvrage d’isolation

Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de
construire en limite séparative ou en usant de ses droits de mitoyens et que la mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation thermique par l'extérieur, les frais de dépose de cette isolation incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité versée pour l’octroi du droit de surplomb n’est pas restituable (CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION, art. L.113-5-1, IV).

Si vous envisagez l'isolation thermique de votre bien par l'extérieur, et pour effectuer vos travaux en toute régularité tant du point de vue du droit de l’urbanisme qu’en respectant les droits de vos voisins, consultez votre notaire pour rédiger cette convention de surplomb et de droit d’accès, et obtenir les conseils les plus adaptés à la réhabilitation énergétique de votre bâtiment.

Vous souhaitez davantage de renseignements sur le droit de surplomb en cas d'isolation thermique par l'extérieur? N'hésitez pas à contacter notre étude de notaire à Morières les Avignon! Nous vous répondrons avec plaisir.