- Étude de notaire Florence de Graeve
- Droit immobilier
- Acheter ou vendre un bien ancien
- Comment financer un achat immobilier avec donation ? Fiscalité, démarches, vous saurez tout !
Comment financer un achat immobilier avec donation ? Fiscalité, démarches, vous saurez tout !
Sommaire
- Le dispositif 2025 : jusqu'à 300 000 € exonérés
- Don manuel : les trois façons de procéder
- Ce que la loi exige et ce qu'elle ne dit pas
- Un dossier concret : achat à Sorgues, 320 000 €
- Ce que ça change vraiment (et les pièges)
- Les frais de notaire pour une donation
- La question des frères et sœurs
- Un point qu'on oublie souvent
- Ce que nous faisons concrètement
- 5 questions fréquentes
- Prendre rendez-vous
Publication 02/2026
Nous sommes régulièrement contactés pour ce type de besoin. Par exemple, récemment, une cliente nous a appelés depuis Marseille : ses parents désiraient la soutenir dans le cadre de l'achat immobilier avec donation d'un appartement sur Avignon. Ils avaient de l'argent de côté, elle désirait effectivement acquérir ce bien, mais elle n'en avait pas les moyens seule. Personne ne savait dans la famille comment gérer ce type de procédure, leurs interrogations portaient sur la taxation, la fiscalité, et puis sur des problématiques patrimoniales liées à l'héritage avec son frère. Il faut savoir que depuis 2025, les règles ont changé, ce qui fait qu'il vaut vraiment la peine de prendre le temps d'en parler.
1. Le dispositif 2025 : jusqu'à 300 000 € exonérés
La mesure la plus importante, celle qui change fondamentalement la donne pour beaucoup de familles, c'est que depuis février 2025, les parents, les grands-parents ou arrière-grands-parents peuvent donner de l'argent dans le cadre de l'achat immobilier avec donation, sachant que le logement financé doit être neuf et destiné à devenir la résidence principale, ou éventuellement pour financer des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale du moment. Il n'y a pas de droit de donation à payer sur ces sommes, alors que habituellement, au-delà de 100 000 €, l'État prélève entre 20 et 30 % selon le montant donné. Ce qui correspond à une différence assez importante par rapport à avant.
Concernant les montants, il faut savoir que chaque donateur peut fournir jusqu'à 100 000 €. Ce qui veut dire que, par exemple, si vous recevez 50 000 € de votre maman, 50 000 € de votre papa et 50 000 € de chacun de vos 4 grands-parents, vous pouvez atteindre les 300 000 € exonérés, à condition bien sûr que chaque donateur reste sous son propre plafond.
Il y a par contre des conditions à respecter. Au-delà du fait que le bien financé doit être un logement neuf destiné à être une résidence principale, ou que les fonds doivent financer des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale, le bien doit être conservé au moins 5 ans. S'il est revendu avant cette date, il faudra payer une imposition sur les donations. Enfin, la donation elle-même doit faire l'objet d'une déclaration fiscale dans les délais légaux, et c'est sur ce sujet notamment que nous pouvons intervenir.
Il est bien évident que consulter un notaire comme notre cabinet avant même que l'argent ne soit versé permettra d'éviter des erreurs. Fondamentalement, il est fortement conseillé de faire les choses dans le bon ordre et de ne pas attendre d'avoir déjà reçu les fonds pour s'informer. Sachant qu'on peut toujours rattraper après coup, mais c'est plus compliqué et c'est plus long.
2. Don manuel : les trois façons de procéder
Le don manuel peut constituer une part ou la totalité de l'apport personnel pour un achat immobilier. Il faut savoir que juridiquement, ce type de don n'exige pas forcément l'intervention d'un notaire pour être valable. Un simple virement bancaire suffit dans les faits. Par contre, dans le cadre d'un achat immobilier avec donation, nous déconseillons fortement de s'en tenir là, sachant que les risques fiscaux et familiaux sont réels si les choses ne sont pas encadrées correctement.
Concernant les façons de procéder, il y en a fondamentalement trois.
Le don sans déclaration
C'est gratuit et immédiat, il n'y a aucune formalité. Le problème, c'est qu'il n'y a aucune trace officielle. Si l'administration fiscale le découvre, notamment au moment d'un décès, elle peut le requalifier en revenu imposable, ce qui veut dire que les pénalités viennent s'ajouter aux droits. Nous avons traité des dossiers où la facture finale dépassait largement ce qu'aurait coûté une simple déclaration en bonne et due forme. Ce type d'erreur est évitable.
Le don enregistré chez nous (ce que nous conseillons)
Même principe, c'est-à-dire un virement bancaire, mais nous l'enregistrons à l'étude et nous gérons la déclaration fiscale. Quelques centaines d'euros de frais. En contrepartie, vous avez une preuve juridique incontestable, vos abattements sont calculés avec précision, et vous n'avez plus à vous interroger sur la régularité de l'opération. C'est ce que nous conseillons dans la quasi-totalité des cas pour un achat immobilier avec donation. Pour en savoir davantage sur cette procédure, notre article sur le don manuel en toute sécurité détaille les points de vigilance.
La donation-partage avec démembrement
C'est plus complexe, mais parfois très efficace. Vos parents vous donnent la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire qu'ils continuent à l'habiter ou à percevoir les loyers. Vous vendez ensuite cette nue-propriété et vous utilisez le produit comme apport. L'avantage principal, c'est que la valeur est figée au jour de la donation pour le calcul de la future succession, sachant que vos frères et sœurs ne pourront pas invoquer une réévaluation des années plus tard. Pour bien comprendre les intérêts de ce montage, notre article sur la donation avec réserve d'usufruit vous donnera un éclairage complémentaire.
3. Ce que la loi exige et ce qu'elle ne dit pas
Nous insistons régulièrement sur ce point avec nos clients : pour un achat immobilier avec donation, faire enregistrer le don chez un notaire n'est pas obligatoire au sens strict de la loi. Par contre, ne pas le faire expose à des risques que nous jugeons disproportionnés par rapport au coût d'une intervention.
Ce que la loi exige effectivement, c'est une déclaration fiscale dans des délais précis, sachant que cette contrainte est encore plus stricte dans le cadre du dispositif 2025.
La question des frères et sœurs, souvent mal comprise
Il faut savoir que la donation reçue aujourd'hui sera prise en compte dans la succession de vos parents demain. Au moment du décès, elle sera réévaluée à la valeur du bien au jour du décès, sauf si la donation a été faite dans le cadre d'une donation-partage, qui fige définitivement la valeur.
Ce qui veut dire concrètement : si vous avez reçu 150 000 € en 2025 pour acheter une maison sur Avignon, et qu'en 2045 cette maison vaut 400 000 €, vos frères et sœurs peuvent demander que la succession soit recalculée sur la base de 400 000 €. La différence peut vous obliger à rembourser des sommes importantes, voire à revendre le bien. La donation-partage évite exactement ce type de situation. Nous la recommandons systématiquement quand plusieurs enfants sont concernés. Pour anticiper ces questions sur le long terme, notre guide sur la transmission de patrimoine est un bon point de départ.
4. Un dossier concret : achat à Sorgues, 320 000 €
M. et Mme D. sont venus nous voir en début d'année. Lui travaille sur Avignon, elle sur Carpentras. Ils souhaitaient acheter une maison à Sorgues pour un budget de 320 000 €, avec environ 20 000 € d'économies personnelles. Ce n'était effectivement pas suffisant pour obtenir des conditions de crédit satisfaisantes.
Les parents des deux côtés pouvaient contribuer. Après analyse de la situation, voilà ce que nous avons mis en place : 70 000 € des parents de Madame, 70 000 € des parents de Monsieur, soit 140 000 € de donations au total. L'apport final atteignait 160 000 €, c'est-à-dire 50 % du prix d'achat.
Ce que ça a changé sur le crédit
Le taux obtenu était de 3,2 % sur 20 ans, sachant qu'avec un petit apport ils auraient eu 3,8 %. La mensualité est passée à 890 € au lieu de 1 760 €. Sur 20 ans, l'économie d'intérêts dépasse 180 000 €. La banque a traité le dossier rapidement, ce qui n'est pas surprenant quand l'apport est aussi solide.
Côté fiscalité
L'abattement parent-enfant est de 100 000 € par parent, soit 200 000 € disponibles au total pour les deux couples de parents. Les 140 000 € reçus passaient largement en dessous de ce plafond. Droits de donation à payer : 0 €.
Nos frais et le résultat final
L'enregistrement des deux donations nous a demandé environ 1 800 € TTC. L'acte de vente a généré 22 400 € de frais, ce qui correspond à 7 % dans l'ancien. Les parents de Madame ont signé depuis Lyon en visioconférence, ils n'ont pas eu à se déplacer. Ce dossier n'avait fondamentalement rien d'exceptionnel. C'est à peu près ce type de situation que nous traitons chaque semaine dans notre cabinet.
5. Ce que ça change vraiment (et les pièges)
Un achat immobilier avec donation bien structuré est l'un des meilleurs leviers financiers accessibles à un particulier. Il faut par contre en connaître les limites.
1. L'effet sur le crédit est massif
Un apport de 50 % change fondamentalement la relation avec la banque : taux plus bas, durée raccourcie, parfois des conditions d'assurance allégées. Sur un achat à 300 000 €, passer de 10 % à 60 % d'apport grâce à une donation représente plus de 75 000 € d'économie d'intérêts sur 25 ans. C'est un chiffre que nous donnons à chaque famille en premier rendez-vous.
2. La fiscalité est exceptionnellement favorable en ce moment
Les abattements classiques (100 000 € par parent, 31 865 € par grand-parent, renouvelables tous les 15 ans) existaient déjà. Le dispositif 2025 ajoute une couche supplémentaire, temporaire, valable jusqu'en 2027. Il serait dommage de ne pas en profiter, sachant que personne ne sait si ce dispositif sera reconduit.
3. La donation est irrévocable
Une fois l'argent donné, vos parents ne peuvent plus en disposer, sauf cas d'ingratitude caractérisée, ce qui est effectivement rarissime. Nous vérifions toujours, avant de formaliser quoi que ce soit, que les donateurs conservent des liquidités suffisantes pour vivre correctement. Ce n'est pas une formalité : il nous est arrivé de déconseiller une donation parce que les parents donnaient trop au regard de leur propre situation.
4. Des frais de notaire à anticiper
Entre 1 % et 2 % du montant donné. Sur 100 000 €, comptez 1 500 à 2 000 €. Ce barème est réglementé, nous vous en donnons le détail par écrit avant de commencer.
5. Le risque familial, souvent sous-estimé
Concernant ce point, il faut savoir que nous en parlons systématiquement. Voir la section 7.
6. Les frais de notaire pour une donation
Un client nous a dit un jour : « J'aurais dû venir vous voir avant, j'ai perdu 8 000 € en redressement fiscal parce que j'avais fait le don sans déclaration. » Ce type de conversation, nous préférons l'avoir en amont.
Sur 100 000 €, nos frais sont d'environ 1 500 à 2 000 €. Le barème est fixé par l'État, dégressif, et nous vous le détaillons avant toute signature.
| Montant de la donation | Frais de notaire (TTC, estimation) |
| 50 000 € | 900 à 1 200 € |
| 100 000 € | 1 500 à 2 000 € |
| 150 000 € | 2 500 à 3 500 € |
| 200 000 € | 3 500 à 4 500 € |
Aucune surprise. Nous vous donnons toujours l'estimation avant de démarrer. Pour avoir une idée plus large de ce que coûte ce type d'acte, notre article sur le coût d'une donation ou d'une succession vous donnera des repères utiles.
7. La question des frères et sœurs
Nous le voyons régulièrement : une famille qui pensait avoir bien géré la donation, et qui se retrouve avec un conflit successoral dix ou vingt ans plus tard. Ce type de situation est évitable, à condition de la traiter dans le bon ordre.
Si vous donnez 200 000 € à votre fille pour son achat immobilier sur Avignon et rien à votre fils, le déséquilibre va ressortir au moment de votre décès. La donation-partage résout ce problème : vous donnez la même valeur à chaque enfant, en argent à l'un, en bien à l'autre par exemple, et cette valeur est figée au jour de l'acte. Personne ne peut la contester plus tard, sachant que c'est précisément l'intérêt juridique de ce type d'acte.
8. Un point qu'on oublie souvent
Celui-là, nous le soulevons systématiquement et les familles sont souvent surprises. Il faut savoir que si les parents font des donations importantes aujourd'hui et qu'ils ont besoin d'une aide pour financer un Ehpad dans quelques années, certaines allocations, notamment l'APA ou l'aide sociale à l'hébergement, peuvent être réduites ou refusées en tenant compte des donations récentes.
Ce n'est pas une raison de ne pas donner. C'est une raison d'analyser la situation globale avant, sachant que c'est effectivement ce que nous faisons systématiquement dans notre cabinet : nous regardons les revenus, le patrimoine restant, les projections de dépenses futures des donateurs. Le premier rendez-vous est gratuit, c'est précisément pour ce type d'analyse.
9. Ce que nous faisons concrètement
Quand vous venez nous voir à Morières-les-Avignon, ou en visioconférence depuis n'importe où, voilà comment nous vous accompagnons.
Nous analysons d'abord la situation des donateurs : capacité juridique, liquidités conservées, situation familiale, abattements déjà utilisés. Cette étape prend du temps mais elle évite les mauvaises surprises. Ensuite nous choisissons la forme de donation la plus adaptée, sachant qu'il n'y a pas de solution standard : ça dépend effectivement de chaque famille, de chaque configuration patrimoniale.
Concernant la fiscalité, nous calculons tous les abattements disponibles (100 000 € par parent, 31 865 € par grand-parent) et nous regardons si le dispositif 2025 s'applique. Si les montants le justifient, nous proposons un échelonnement sur plusieurs années pour maximiser les exonérations. La déclaration fiscale, nous nous en occupons entièrement.
Sur l'achat lui-même, nous rédigeons ou vérifions le compromis de vente, nous commandons les documents d'urbanisme, nous préparons l'acte authentique. Vous n'avez qu'un seul interlocuteur pour la donation et l'achat, ce qui est fondamentalement différent d'une gestion en silo où chaque intervenant ne voit qu'une partie du dossier.
Enfin, nous anticipons les conséquences familiales sur le long terme : comment équilibrer entre les enfants, comment protéger le conjoint, comment éviter les tensions successorales dans 20 ans. Ce volet-là, beaucoup de clients ne pensent pas à le demander. Nous le soulevons de nous-mêmes, sachant que c'est souvent là que se jouent les vrais problèmes. Il faut savoir que tout peut se faire en visioconférence avec signature électronique, juridiquement identique à une signature en présentiel. Voir comment fonctionne la signature à distance dans notre cabinet.
10. 5 questions fréquentes
1. Quel montant puis-je recevoir sans payer de droits de donation ?
Il faut savoir que deux régimes coexistent actuellement.
Le dispositif exceptionnel 2025 : jusqu'à 300 000 € par bénéficiaire, exonérés de droits, pour l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale. Chaque donateur est plafonné à 100 000 €. Vous devez conserver le bien 5 ans. Ce dispositif est valable jusqu'au 31 décembre 2027.
Les abattements classiques, renouvelables tous les 15 ans :
100 000 € par parent (200 000 € si vos deux parents donnent)
31 865 € par grand-parent (127 460 € pour quatre grands-parents)
31 865 € en don familial d'argent, sous conditions
80 724 € entre époux ou partenaires de PACS
Exemple traité le mois dernier dans notre cabinet : un couple a reçu 200 000 € de ses parents, 127 460 € de ses grands-parents et 63 730 € en dons familiaux. Total : 391 190 €, droits à payer : 0 €. Ils ont acheté à Vedène pour 420 000 €, avec un crédit de seulement 30 000 €.
2. Est-ce obligatoire de passer par un notaire ?
Non, légalement. Un virement suffit. Par contre, nous déconseillons de s'en passer pour trois raisons concrètes : la sécurité juridique, sachant qu'un acte notarié est inattaquable, l'optimisation fiscale, et la prévention des conflits familiaux. Le coût de notre intervention, 1 500 à 2 000 € pour 100 000 € donnés, peut vous éviter un redressement fiscal de 15 000 à 30 000 €. Le premier rendez-vous est gratuit.
3. La donation sera-t-elle prise en compte dans la succession ?
Oui, sauf si c'est une donation-partage. Dans ce cas, la valeur est figée au jour de la donation, définitivement. Un don manuel classique, lui, sera réévalué à la valeur du bien au moment du décès. Ce qui veut dire que si la maison a beaucoup pris de valeur, vos frères et sœurs peuvent demander un rééquilibrage sur cette base réévaluée. Nous avons géré ce type de situation il y a deux mois : le fils devait rembourser plus de 80 000 € à ses sœurs, ou vendre. Ce scénario est évitable, à condition de le traiter dans le bon ordre.
4. Combien ça coûte, une donation de 50 000 € ? De 150 000 € ?
Le barème est fixé par l'État, dégressif. Sur 50 000 €, comptez entre 900 et 1 200 € TTC. Sur 150 000 €, entre 2 500 et 3 500 €. Nous vous donnons une estimation écrite détaillée avant de démarrer.
5. Peut-on cumuler donation et crédit immobilier ?
Oui, et c'est même la combinaison la plus efficace. Un apport élevé grâce à une donation améliore mécaniquement les conditions de crédit.
| Sans donation | Avec donation 150 000 € |
| Apport : 30 000 € (10 %) | Apport : 180 000 € (60 %) |
| Crédit : 270 000 € | Crédit : 120 000 € |
| Taux : 3,8 % | Taux : 3,2 % |
| Mensualité : 1 260 € | Mensualité : 520 € |
| Intérêts totaux : 101 000 € | Intérêts totaux : 25 000 € |
Économie réalisée : 76 000 € sur 25 ans, pour des frais de notaire sur la donation d'environ 2 000 €. Fondamentalement, le ratio parle de lui-même.
11. Prendre rendez-vous
Si vous envisagez un achat immobilier dans le Vaucluse, sur Avignon, ou ailleurs en France avec l'aide financière de votre famille, il faut savoir que le premier réflexe est de vérifier ce que vous pouvez recevoir sans droits et comment structurer correctement l'opération.
Nous proposons un premier échange gratuit, sans engagement, en présentiel à Morières-les-Avignon ou en visioconférence. Nous analysons votre situation, nous vous donnons une estimation chiffrée, et vous repartez avec une vision claire de ce qui est possible et de ce qui ne l'est pas.
Étude notariale De Graeve
Morières-les-Avignon, 15 minutes d'Avignon centre, sortie autoroute A7
Visioconférence disponible partout en France et à l'étranger
04 30 22 04 26
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