Immobilier : faut-il avoir peur de la préemption au cours de la vente d'une maison ou d'un appartement ?

On parle de préemption quand il existe un acquéreur prioritaire public ou privé dans l’acquisition d’un bien.

Les communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale, peuvent instaurer le droit de préemption urbain. C’est l’obligation portant sur certaines zones de la commune de notifier la vente en priorité à la mairie.

Il existe différents cas d’exemptions, quand le droit de préemption n’est pas renforcé, c’est-à-dire obligatoire :

• Vente d’un lot à usage d’habitation et ses accessoires dans une copropriété de plus de dix ans ;
• Vente d’un bien achevé depuis moins de 4 ans.

En dehors de ces cas, le notaire doit notifier la vente à la mairie qui a un délai de deux mois pour renoncer de façon tacite (c’est-à-dire que son silence vaut renonciation à acquérir le bien). Mais elle peut donner sa réponse avant.

En matière rurale, l’organisme auquel sont notifiées toutes les ventes, donation et opérations relatives à un bien immobilier sont les SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural).

Une personne privée peut également être bénéficiaire d’un droit de préemption. Tel est le cas du locataire à usage d’habitation. Si vous vendez un logement loué, il faudra 6 mois avant la date d’échéance du bail signifier à votre locataire que vous souhaitez vendre le logement, et qu’il est prioritaire sur la vente. 
Il peut y renoncer par avance, ou intervenir à l'acte pour préciser qu'il ne souhaite pas acheter le bien. Dans ce dernier cas, pour éviter qu'il ne se déplace, il pourra signer par procuration manuscrite ou électronique via son smartphone.

S’il renonce vous pourrez vendre votre bien libre de tout locataire. Si vous concluez une promesse de vente pour un prix inférieur, il appartiendra au notaire de purger de nouveau le droit de préemption du locataire. Si ça dernière adresse n’es pas connue, il conviendra d’envoyer la purge de ce droit de préemption à l’adresse des lieux anciennement loués.

Dans tous les cas, en cas d’exercice du droit de préemption par son titulaire, le premier acquéreur est évincé au profit de l’acquéreur prioritaire.

Il s’agit d’une condition suspensive usuelle d’un avant-contrat de vente qui permet de le rendre caduc, si une préemption était exercée.

Si vous avez une question à ce sujet, n’hésitez pas à contacter Florence de GRAEVE, notaire à MORIERES LES AVIGNON.