Je vends un bien immobilier détenu en usufruit et nue- propriété, par démembrement de propriété. Que faire du prix de vente ?

Vous êtes propriétaires d’un bien, appartement ou maison en usufruit et, vos enfants en nue- propriété, par suite d’une donation ou d’un décès, et vous souhaitez le vendre. Qui va percevoir le prix de vente ? Que pouvez- vous faire avec ce prix de vente ?

Fiscalement, pour vendre un bien immobilier en usufruit, il faut savoir que le partage du prix sera opéré selon le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des impôts.

 

 

En cas de vente d'une maison en indivision avec usufruit, les droits des enfants dépendent de leur statut. Si les enfants sont eux-mêmes indivisaires, ils ont des droits équivalents aux autres propriétaires en indivision. Cela signifie qu'ils doivent être consultés et donner leur accord pour la vente de la maison, sauf si un juge autorise la vente sans leur consentement.

Si les enfants ne sont pas propriétaires en indivision, mais qu'ils ont un droit d'usufruit sur la maison, leur droit consiste à utiliser la maison et en percevoir les revenus. Dans ce cas, leur accord n'est pas nécessaire pour la vente du logement, mais ils doivent être informés de la vente, car celle-ci peut affecter leur droit d'usufruit.

Il convient de noter que si un enfant mineur dispose d'un droit d'usufruit sur la maison, ce droit sera exercé par son tuteur légal ou administrateur légal. Dans ce cas, c'est le tuteur ou l'administrateur qui doit être consulté et donner son accord pour la vente de la maison.

Civilement, en droit notarial, plusieurs solutions s’offrent à vous dans le cadre d'une vente de propriété en usufruit, avec une répartition à étudier selon vos désirs et ceux de vos enfants et parties prenantes.

 

La valeur de l’usufruit du bien immobilier pour l’usufruitier et la valeur de la nue-propriété pour le nu-propriétaire

Attention: vous perdrez le bénéfice du démembrement en capitalisant une somme chez l’usufruitier. Vous serez de nouveau fiscalisé sur la transmission de cette somme en cas de décès, lors de la succession. Vous allez de nouveau payer des droits de succession sur le capital remis à l’usufruitier.

 

L’usufruitier achète un usufruit, souscrit un placement en usufruit, et/ou le nu- propriétaire achète / souscrit un placement en nue- propriété.

Avantage : je ne perds pas le bénéficie du démembrement. Le nu- propriétaire récupérera la pleine propriété du bien ou du produit financier au décès de l’usufruitier. 

Attention : l’existence d’un démembrement ne rend pas impossible la vente du bien ou la vente du produit financier

Inconvénient de vendre une maison en réinvestissant dans l'immobilier ou un produit financier: le nu- propriétaire ne touchera pas de capital dans la foulée.

C’est l’acte par lequel le nu-propriétaire remet la totalité de la somme lui revenant à l’usufruitier qui devient détenteur de 100% du prix de vente du bien démembré.

Le nu propriétaire devient alors plein propriétaire sans taxation complémentaire au décès de l’usufruitier, pour autant que cette convention ait été signé par acte authentique. En effet, il s’agit d’une dette entre personne parents qui n’est déductible de la succession du débiteur (l’usufruitier) que si elle est constatée dans un acte signé chez le notaire. C’est un document opposable à l’administration fiscale.

Inconvénient de la convention de quasi-usufruit: le nu- propriétaire ne touche rien immédiatement sur la vente de la propriété, mais à terme si l’usufruitier est solvable. Cela lui évite aussi de rendre de l’argent, si le nu-propriétaire est un obligé alimentaire de l’usufruitier. 

Avant de vendre un appartement ou maison détenus en usufruit et nu- propriété, propriétaires n'hésitez pas à me contacter; notaire à Morières les Avignon (Vaucluse) je suis compétente pour envisager la solution qui répondra le mieux à vos besoins dans le respect de vos droits.

Sachez qu'il vous est tout à fait possible pour vendre une maison ou appartement en usufruit et nue propriété, d'envisager avec mon office notarial toute la procédure, via un process sécurisé de notaire en visio-conférence et signature électronique, ce qui me permet de traiter les droits immobiliers des enfants, parents, conjoints survivants et héritiers, partout en France.